La vente ou l’acquisition de biens immobiliers est toujours un moment particulier pour une entreprise. Faites-vous accompagner par nos experts pour naviguer les complexités fiscales.
Un soin tout particulier doit être apporté à la gestion de la transaction immobilière, notamment au niveau des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) et de la TVA immobilière induite. Chaque transaction présente des caractéristiques uniques telles que la nature et la finalité (usage) du bien, la qualité des opérateurs de vente et d’achat (entreprises ou particuliers), ainsi que les variations fiscales locales. Tous ces éléments doivent être minutieusement analysés pour choisir les solutions les plus avantageuses pour votre entreprise.
Que ce soit pour un terrain à bâtir ou un immeuble de plus de 5 ans, la TVA et les droits de mutation peuvent varier considérablement. Une compréhension approfondie de ces variables est essentielle pour minimiser les coûts et optimiser les avantages fiscaux. Nos avocats fiscalistes spécialisés dans la TVA vous accompagnent à chaque étape du processus pour garantir que toutes les réglementations sont respectées et que toutes les opportunités d’économies fiscales sont exploitées. En travaillant main dans la main avec votre équipe et votre notaire, nous nous assurons que chaque transaction se déroule de manière fluide et conforme à la loi.
Notre cabinet d’avocats fiscalistes expert en TVA analyse précisément les avantages et les risques au niveau de la TVA mais aussi au titre des droits de mutation.
Les droits de mutation sont des taxes perçues par l'État lors du transfert de propriété d'un bien immobilier. Ils peuvent varier en fonction de plusieurs facteurs tels que la valeur du bien, son emplacement géographique, ou si le bien est neuf ou ancien. Il est important de noter que les droits de mutation peuvent être réduits ou non appliqués (exonération) dans certaines situations spécifiques.
Depuis la réforme de 2010, l’administration fiscale fait la distinction entre les particuliers et les professionnels assujettis à la TVA. Lors d’une cession entre particuliers, seuls les droits d’enregistrement doivent être payés. Pour une opération immobilière réalisée par un assujetti, la TVA varie selon de nombreux critères et le vendeur peut choisir une imposition sur la marge en renonçant à la TVA.
La qualification du vendeur est donc primordiale.
Pour les terrains à bâtir, la TVA est de plein droit assujettie au prix total ou à la marge réalisée. Pour les autres terrains, une exonération de la TVA est possible. Les immeubles sont traités différemment selon qu'ils ont moins de 5 ans ou plus. Les droits de mutation et la TVA peuvent être influencés par divers facteurs tels que la nature de l’actif, les régimes de faveur suivant la revente ou la construction, et l’identification précise de l’actif.
En outre, en fonction des conditions d'acquisition du bien, le bien peut être soumis à un régime de TVA sur la marge.
Achats ou ventes de biens immobiliers d’entreprise : faites confiance à nos experts
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- Protéger les intérêts de l’acheteur ou du vendeur
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La vente ou l’acquisition de biens immobiliers est toujours un moment particulier pour une entreprise. Un soin tout particulier doit être apporté à la gestion de la transaction, notamment au niveau des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) et de la TVA immobilière induite. La nature et la finalité (usage) du bien, celle des opérateurs de vente et d’achat (entreprise ou particulier), les variations fiscales locales, etc. : nombreuses sont les caractéristiques de l’opération à prendre en compte pour choisir la ou les solutions les plus avantageuses pour votre entreprise. Notre cabinet d’avocats fiscalistes spécialisés dans la TVA analyse précisément les avantages et les risques non seulement au niveau de la Taxe sur la Valeur ajoutée mais aussi sur les droits de mutation. Explications.
La mutation d’un bien immobilier désigne tout simplement un changement de propriétaire suite à une vente, un héritage ou un don. Des impôts et taxes sont perçus sur les opérations et les variables à prendre en compte s’avèrent nombreuses.
Lorsque l’achat ou la vente du bien est effectué par une entreprise, nombreux sont les critères et réglementations à prendre en compte. En effet, suivant la nature du bien, de l’acquéreur ou du vendeur, sa destination finale, son utilisation, etc. Droit de mutation et TVA peuvent être exonérés, avoir des taux différents, etc.
Notre cabinet d’avocats procure conseils, analyses et suivis pour que la transaction se passe de la meilleure façon possible tant au niveau fiscal que financier.
Mais avant de voir dans le détail ce que peuvent vous apporter nos experts de la TVA, précisons un peu le contexte pour vous faire toucher du doigt la difficulté de l’exercice.
Le droit de mutation est une taxe perçue par l'État lors du transfert de propriété d'un bien immobilier d'une personne à une autre, mais aussi lors de l’achat et de la vente par une entreprise. Cette taxe, intégrée dans ce que l’on appelle les « frais de notaire », comprend généralement les frais d'enregistrement et, dans certains cas, une contribution de sécurité immobilière. Elle peut aussi prendre, selon les cas, le nom de « droit d’enregistrement ».
Le droit de mutation est payé au notaire lors de la signature de l’acte de vente. Celui-ci le reverse intégralement au Trésor Public : il sert à financer les collectivités locales.
Le montant de cette taxe varie en fonction de plusieurs facteurs, tels que la valeur du bien, son emplacement géographique, ou si le bien est neuf ou ancien.
Il est important de noter que le droit de mutation peut être réduit ou exonéré dans certaines situations spécifiques, telles que les premières acquisitions immobilières, les opérations de restructuration d'entreprise ou les transmissions familiales.
Les droits de mutation sont à la charge de l'acheteur dans la plupart des transactions immobilières (le vendeur peut prendre en charge ces frais annexes).
Depuis la réforme de 2010 (une mise en conformité avec le droit communautaire, lors d’opérations de vente immobilières), l’administration fiscale fait la distinction entre les particuliers - dits non assujettis - et les professionnels, assujettis à la TVA.
Lors d’une cession entre particuliers, la Taxe sur la Valeur ajoutée n’est pas perçue. Seuls les droits d’enregistrement (variables selon le département de 5,09 % à 5,80%) doivent être payés.
Quand une entreprise rentre dans une telle opération, les choses se compliquent.
Pour une opération immobilière réalisée par un assujetti, la taxe sur la valeur ajoutée varie selon beaucoup de critères… Et le vendeur peut aussi, dans certains cas, choisir une imposition sur la marge en renonçant à la TVA.
Enfin, dans beaucoup de cas, ces critères impactent aussi au final le droit de mutation à titre onéreux.
Voici les domaines principaux qui influent non seulement sur la TVA mais aussi sur le DMTO.
Il faut bien sûr distinguer les terrains à bâtir et les autres.
Pour les terrains à bâtir, la TVA est de plein droit assujettie au prix total ou à la marge réalisée. Le taux de la DMTO sera réduit (0,715%) dans le premier cas si la TVA est perçue le prix total, ou au taux normal (5,807% sauf certains départements) si la TVA est perçue sur la marge.
Pour les autres terrains, soit une exonération de la TVA est possible, soit le vendeur renonce à l’exonération en choisissant de soumettre l’opération à la TVA, sur le prix total ou la marge. Dans les deux cas, le droit de mutation relève du taux normal.
La grande différence vient de l’âge du bien mis en vente. Une distinction est faite sur les immeubles de moins de 5 ans et les plus anciens.
Dans le premier cas, la TVA est de plein droit et lales DMTO à prix réduit.
Pour des immeubles de plus de 5 ans, comme pour les terrains qui ne sont pas destinés à être bâtis, l’acquéreur est exonéré de TVA (hors option TVA) et le droit de mutation est à taux normal, même en cas d’option pour la taxation (sauf en Île-de-France, où les locaux à usage de stockage, de bureaux ou commerciaux sont assujettis à une taxe additionnelle de 0,6%).
Les régimes de faveur suivant la revente ou la construction
Une exonération du droit de mutation existe si l’acquéreur assujetti (entreprise) réalise des travaux dans les 4 ans suivant la vente. Un droit fixe de 125e125 € est perçu dans ce cas-là.
De même, si une revente dans les 5 ans (ou deux ans par exception) suivant la vente du bien immobilier est programmée, le droit de mutation sera à taux réduit.
Si les règles paraissent claires, l’identification même de l’actif est plus délicat à assurer dans certains cas.
Exemple : un terrain ne doit a priori pas présenter des constructions. Or, la notion même de « constructions » peut varier. Pylônes, lignes électriques, routes, murs de clôture par exemple entrent dans la définition de construction.
De même, si le terrain présente des constructions impropres à tout usage (ruines, état d’abandon, chantier non terminé, etc.), il sera déclaré terrain non-bâti.
Depuis la réforme de 2010, le fait que l’acquéreur ait l’intention de construire ou d’obtenir un permis de construire dans les 4 ans après la vente du bien n’est plus pris en compte dans la définition « terrain à bâtir ». Seuls les espaces identifiés comme constructibles par le PLU ou autre document administratif entrent dans cette définition.
Un immeuble neuf doit avoir été achevé, à la date de cession, depuis moins de 5 ans.
Sur une construction ex-nihilo, aucun souci.
En revanche, des travaux sur un immeuble dit ancien, surélévation ou rénovation, peuvent le faire changer de catégorie. Tout dépend donc du type de travaux. Le Code général des impôts intègre plusieurs travaux faisant basculer le bien à l’état neuf : réfection de la majorité des fondations ou façades (hors ravalements), travaux sur la rigidité de l’ouvrage, etc.
Les taxes lors de la vente ou de l’achat d’un immeuble (mais aussi de terrains) prévoient des différences suivant l’emploi final.
Exemple : lorsque le bien est loué, et que l’activité locative est transmise, la TVA pourra ne pas être perçue.
À noter : seul un assujetti peut bénéficier d’un régime de faveur sur les droits de mutation lors de la construction ou de la revente du bien.
Si la définition de la différence entre une entreprise et un particulier dans les opérations immobilières est claire, certaines situations complexifient l’achat et la vente.
Sans rentrer dans les détails, la détermination de la qualité d’un opérateur n’est toujours pas évidente. Il existe bon nombre d’exceptions.
Une personne non assujettie à la TVA, mais qui s’engage dans une démarche économique ou de commercialisation, devra se soumettre à la Taxe sur la Valeur ajoutée… Si par exemple le nombre de locations immobilières qu’elle gère est conséquenteconséquent et rentre en concurrence avec les professionnels du secteur.
À l’inverse, une personne physique ou morale exerçant une activité taxée, se verra exonérée s’ellesi elle agit dans un cadre patrimonial.
Exonérations, cas particulier, identification du bien à vendre et de la qualité d’assujetti d’un opérateur, règles administratives des fois peu explicites, etc. : vous comprenez l’intérêt de faire appel à des avocats fiscalistes spécialisés dans la TVA, comme ceux de notre cabinet, pour éclaircir les choses.
Nos experts analysent les complexités légales pour :
• protéger les intérêts de l’acheteur ou du vendeur,
• veiller au respect des exigences fiscales,
• assurer une transaction transparente et conforme à la loi.
Surtout, ils vous aideront à choisir en amont les options légales les plus avantageuses pour votre entreprise ou votre organisation.
Et, si besoin, ils vous représenteront lors de litiges, y compris pour une transaction immobilière ayant déjà eu lieu.
Si vous envisagez une acquisition de biens, prenez rapidement contact avec notre cabinet d’avocats fiscalistes experts des rouages de la Taxe sur la Valeur ajoutée et le droit de mutation pour que votre opération immobilière se déroule le plus simplement et efficacement possible.
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